2018年的天津楼市,谁才楼市的真正解药?

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发布时间:2018-01-24 03:18

对于2017年的天津楼市,不温不火。

既没有传说中的大崩盘出现,也没了2016年的暴涨时代出现。

如果说非要给2017年天津楼市一个总结,那便是——等待。

等着放开限购,很难。从没有一次的楼市调控政策是短期执行,再次短期放开。何况从331到年末,连一年都还没过。

等着放开限价,很难。如果放开了限价,那楼市的整体数据将会成为脱缰野马。地王的时代,谁不想成为脱缰的野马,只是如今还在耐着性子等待。


所以,凭借着2016年的余火未熄,楼市借着东风过了整个的2017年。

但是面对即将到来的2018年,天津楼市又该抓住哪棵救命稻草呢?



说到“救命”二字,倒不是楼市要如何如何了。

而是随着2017年的整体市场,成交量的逐渐震荡下滑,说明了调控方向的再一次应验。

药效是否在2018年发挥作用,这是这个市场的每一个人都在关注的,是否会有解药,也是地产商,营销人,投资者和购房者都在关注的。


如果说限购这把刀会不会放开的话,我个人觉得不必多疑。从高层的不断讲话来看,“房住不炒”肯定是一个基本点,从基本点出发,限购的放松可能性只有10%的可能,也就是目前天津滨海新区的整体市场对于天津整体有资格购买的用户“不限购”。这10%用完之后,很难从政策层面和市场层面看出来,天津作为二线城市来说,如何放开这个枷锁。也正因此,随着2018年年初的天津租房落户政策的方向放开,天津针对高知人才进一步的引入拉动了人口的基数,从而也会在未来的1-2年内形成短期的人口落户的购房效应。所以,限购在2018年来说,很难放开。


反过来看,即便限购放开。只能是对市场的去库存的成交量有一个促进作用,但是对于整体价格区域平稳,二手房高位积压的市场环境下,外来客群也不是傻子。资本的入侵,无利不起早。所以,面对市场动荡期,买或者不买,也会成为中产投资客,落户客所犹豫的平台,当然,大户的投资客应该不会再进场了。毕竟整体价格的涨幅,已经不比2016年,一跃千里了,人们看不到利润空间的前提下,荷尔蒙也会降低很多。因为,限价的元素,二手房普遍卖不过新房市场。而限价会解开吗?


从2017年就传言,全运会之后的天津会松开限价的窗口,给予市场挤压型的利好,毕竟“涨价”是近20年来,房地产行业最为有效的促销手段之一。但是这一次的整体限价市场也区域平淡了,从2017年年末到2018年年初,几个项目的开盘销许价而言,整体的售价的确是在“被”控制的。房企回流资金的压力较大,即便损失利润也要开盘。2018年会放开吗?我个人的观点是短期内是不会的。


首先2018年初的两会之后,看整体的定调而决定今年全年的经济市场和民生市场的走势,然后是产业化转型以及2018年的整体规划,之后才会或多或少有房地产的一些环节。所以,根据2017年的整体成交走势,2018年的基调依旧是“房住不炒”的前提下,新房的价格还是会被严控的。


那么问题来了,历史的“地王”们怎么办,天津2015-2016-2017年涌入的各位地王,会开盘吗?开盘价会是什么样子?能否引领区域房价再次拉升?一系列的问题摆在众人的眼前,不单单是房企,营销层面,普通老百姓和投资客也很关注地王效应带动的房价整体“二进宫”。


从房企的资金角度和土地的周期角度来看,2015-2016年的部分地王会开盘,而且一定会开盘。当然,也会有部分地王保持现状,等待限价放松。毕竟每个企业的战略方向是不同的。至于开盘价格,这个目前不好界定,但是开盘价也一定会本着土地价格与项目成本,利润等战略推进,但是一定会有边界限定。不会出现一跃千里的现象出现。譬如:和平区妄图出一个新房10万+的住宅产品定价,难度很大,而且几乎在目前的市场上也不可能。即便可能,带动周边二手房持续拉高售价,卖给谁去?


有人会说,有钱人接盘啊,没钱的人贷款接盘啊。

但是,这更加难上加难。

即便,限购,限价都放松的前提下,真正的解药,还是在贷款上。

限贷不取消,市场起不来。

贷款是什么,是房子可以变现的基础,是银行滚动的钞票,是把冰化成水的过程。

它是水。


2009年,天津楼市从年初一路成交暴涨,价格上涨。依赖于2008那X万亿的放水药效。

2011年,调控,限购,利率上调,打压了下来。

2013年,天津楼市再次迎来了一拨成交高潮,依赖于2012年6月份和7月份的两次利率下滑调整,以及2011限购后,连续2年的积压资金释放。形成了2013年一个短期效应,当然2013年10月过后,楼市整体进入了冬季,这也是那一年很难预料的现象。也正是因此,2014年最火的不是房地产,而是各类的理财,余额宝,添金宝之类“躺着赚钱”的产品。

2016年,天津楼市的暴涨,依赖于从2014年到2015年接连5次的大幅度降息,这连续5针的药剂,在2016年彻底的激发出大量的现金投资的荷尔蒙因素,将实体人民币从“躺着理财”的泡沫中挤压出去,进入了实体经济市场,而楼市成为了这一次现金+杠杆的“泄愤”产品。将市场大量的水,凝结成了冰。重新冷冻了这部分资金。


而今的人民币贷款利率高高在上,限贷金额数量有上限,抵押贷大量的关停,也预示着市场短期内不会再有放水效应。


水,放不出来。

冰,依旧不能自我融化成水。

很快是很多高价的大冰块。

也正因此,对于2018年来说,楼市的解药,并没有释放。

市场依旧是在冰冻期的过程。

所以判断,2018年天津楼市的周期,应该从放水效应开始。

其他的利好再多,也不可能改变金融的周期规律。


切记一点:对于经济的药效生效的速度,不管是进,或者出,速度都会很慢。楼市,亦然。


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